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전세가율이란 아파트 매매가 대비 전세가의 비율을 뜻하며, 일반적으로 70% 이상이면 전세와 매매 사이의 간극이 크지 않은 안정적인 시장으로 해석된다. 하지만 최근 수도권을 비롯한 전국 대부분 지역에서 전세가율이 60%대 혹은 50%대로 하락하고 있다. 이 같은 하락세는 전세시장과 매매시장 모두에 영향을 미치는 구조적 변화로 이어지고 있으며, 때로는 ‘위험 신호’로 간주되기도 한다.

전세가율이 낮아진다는 것은 두 가지 의미를 내포한다. 첫째는 전세가격이 하락하고 있다는 것이며, 둘째는 매매가격 대비 수익률이 낮아져 임대인의 기대 수익이 줄고 있다는 것이다. 특히 수도권 외곽이나 신도시 등은 신축 아파트 입주 물량이 대거 공급되면서 전세 공급이 많아졌고, 이로 인해 전세가가 하락하는 모습이 뚜렷하다.
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전세가율 하락은 투자자 관점에서는 부정적이다. 과거에는 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’ 전략이 유효했지만, 전세가율이 낮아지면 초기 자금 부담이 커지고, 매도 시 회수 금액도 줄어든다. 특히 금리 인상기에는 매수자들이 대출을 줄이려는 경향이 강해지기 때문에 갭투자의 수익성은 더욱 떨어진다.

또한 전세가율 하락은 역전세 우려로 이어질 수 있다. 보증금보다 전세가가 낮아지면, 기존 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생하고, 이는 전세사기, 깡통전세 등 사회적 문제로 확산된다. 이러한 현상은 임대차 시장의 신뢰를 흔들고, 매수심리 위축으로 매매시장까지 영향을 준다.

전세가율은 시장의 체온계 같은 지표다. 하락이 계속될 경우, 매매가의 하방 압력이 커질 수밖에 없다. 따라서 수요자들은 전세가율 변동을 단순한 숫자가 아닌, 시장의 심리와 구조를 반영한 신호로 해석하고, 매매와 임대 전략을 유연하게 조정할 필요가 있다.